La semi-conformità per la sanatoria delle difformità parziali nel Decreto salva Casa (Salvini)

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Con l'art. 36.bis introdotto dal D.L. 69/2024 (decreto salva casa) è stata operata la separazione tra la procedura di sanatoria ordinaria di cui al precedente all'art. 36 (rimasta invariata solo per quanto riguarda gli abusi realizzati in assenza del permesso di costruire o in totale difformità) e la sanatoria relativa a alle difformità parziali e alle variazioni essenziali che risultano assoggettati alla nuova disposizione di cui al citato art. 36.bis. La novità più rilevante consiste nei presupposti necessari alla sanatoria. Per gli abusi maggiori resta ferma la richiesta della doppia conformità urbanistica ed edilizia delle opere al momento della realizzazione e al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria; per gli abusi minori (difformità parziali e variazioni essenziali) è richiesto che l'intervento abusivo risulti almeno "conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione" (art. 36.bis, d.p.r. 380/2001).

È evidente l'avvenuto smembramento del precedente univoco presupposto, temporalmente omogeneo, in due tronconi con la conformità edilizia che guarda al momento della realizzazione dell'abuso e la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda.

L'esigenza del legislatore è stata quella di facilitare la sanatoria degli abusi minori in quanto relegando la conformità urbanistica al solo momento della presentazione della domanda si è voluto favorire la possibilità di sanatoria a seguito di sopravvenute nuove destinazioni di zona che abbiano reso l'abuso conforme alla nuova disciplina urbanistica.

Parimenti relegando la conformità edilizia al solo momento della realizzazione dell'abuso, si è voluto impedire che la sopravvenienza di nuovi parametri edilizi più limitativi potessero impedire ad oggi la sanatoria di ciò che, in passato, rientrava nei limiti di legge.

Allora, in riferimento a una concessione edilizia rilasciata dopo il 1977, ci si può chiedere:

1) Può un immobile, che nel tempo ha mutato abusivamente e illegittimamente la propria destinazione d'uso da residenziale ad artigianale (o commerciale, turistico, o altro), ottenere oggi la sanatoria per la nuova destinazione??? Si certo! Trattasi di variazione essenziale sanabile, ma solo se nel frattempo sono intervenute variazioni allo strumento urbanistico generale che hanno previsto per la zona di insistenza dell'immobile una destinazione urbanistica conforme alla nuova destinazione d'uso dell'immobile stesso. Nel caso dell'esempio illustrato: una destinazione di zona di tipo D (artigianale). Oggi, dunque, l'abuso, alle condizioni sopra evidenziate, è sanabile in applicazione dell'art. 36.bis T.U.

2) E se insieme alla nuova destinazione d'uso siano stati eseguiti in corso d'opera anche alcuni incrementi volumetrici oltre i limiti di tolleranza costruttiva rispetto al titolo edilizio (ovvero oltre i nuovi limiti percentuali ex art. 34.bis, comma 2 se gli incrementi sono stati realizzati entro il 24.05.2024; ovvero oltre i limiti del 2% se eseguiti dopo il 24.05.2024). E' possibile anche in questo caso ottenere la sanatoria??? Si certo ma solo se gli incrementi volumetrici in aggiunta al volume legittimamente costruito, pur non rientrando ad oggi nei limiti dell'indice di fabbricabilità fondiario, tuttavia vi rientrava all'epoca di realizzazione dell'abuso edilizio il quale, dunque rappresentava all'epoca un abuso solo formale in quanto sanabile rispetto ai parametri urbanistici all'epoca vigente e che tuttavia non è stato regolarizzato per motivazioni estranee a quelle edilizie (indisponibilità di fondi economici, negligenza o altro). Oggi i due abusi, alle condizioni sopra evidenziate, sono sanabili in applicazione dell'art. 36.bis T.U.

3) E se insieme alla nuova destinazione d'uso gli incrementi volumetrici eseguiti in corso d'opera hanno determinato una riduzione delle distanze dai confini o dai fabbricati previsti nel titolo edilizio, in misura maggiore ai limiti di tolleranza costruttiva (ovvero oltre i nuovi limiti percentuali ex art. 34.bis, comma 2 se gli incrementi sono stati realizzati entro il 24.05.2024; ovvero oltre i limiti del 2% se eseguiti dopo il 24.05.2024). E' possibile anche in questo caso ottenere la sanatoria??? Si certo ma solo, si verificano le condizioni di cui ai punti 1) e 2) e inoltre le nuove distanze pur essendo ad oggi in violazione delle distanze minime prescritte dal nuovo strumento urbanistico, tuttavia rientravano nei limiti prescritti dallo strumento urbanistico vigente all'epoca di realizzazione dell'abuso. E' il tipico caso di "salvataggio" edilizio in caso di sopravvenute e più restrittive prescrizioni edilizie rispetto al passato. Oggi i tre abusi, alle condizioni sopra evidenziate, sono sanabili in applicazione dell'art. 36.bis T.U.

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